营销有4P，首先是产品。但在我们习惯的语境中，说到房地产营销，我们主要是在谈价格、渠道和销售。大部分营销人的职责就是卖房子，并不会过多参与到拿地与产品设计的决策当中。在供不应求的时代，行业规模化扩张中，这种纵向分工的架构存在即为合理。当市场变化，当营销人在卖房子的环节绞尽脑汁之后，当营销创新变革的概念喧嚣过后，我们会愈发觉得营销竞争终究会回到原点——产品与服务本身。
产品性，本是房地产营销的基本常识。在易居之前，我曾创立过一个营销公司，名字叫“一度营销”，寓意是一个好的项目将水温烧到了99度，然后可以通过营销策划增加一度，让水沸腾，实现升华。宋家泰有句名言：地拿砸了，就一切都砸了。如果我们在一个人口流出的城市拿了大幅土地，或者在不具的地段里面粉贵过面包，甚至面包也烤糊了，后面的营销一定很被动。
然而正如韩寒电影里一句话说的“听过许多道理，却依然过不好这一生”。虽然我们都知道拿地、定产品关键，但依然出现了许多供需不匹配导致不好卖的项目。这里面即有市场的客观原因，也有很多我们开发商主观方面的问题。
个客观原因我称之为“时势所逼”。政府垄断土地供应，造成土地价格不断推高。政府不时还有一些奇特的政策，比如要求商业和的配比，曾经的7090等等。
第二个客观原因是中国房地产市场过多地受政府干预，有剧烈的短周期波动，简称为“时事难料”。中国楼市的波动简直就是拉长版的股市，理论上都希望做到高抛低吸，比如保利就是在2011年那个低谷吸纳了大量土地，从而实现了后面破千亿的弯道超车。但大部分人在实操中很象股市中的散户，喜欢高点，低点观望。在这一点上，政府卖地的经营节奏比大部分开发商做的好，市场冷清时政府基本不推地，开始复苏时政府会推出一些土地，吸引大量企业竞拍炒热人气，市场高潮时政府大量卖地，高位出货，和股市中的庄家手法如出一辙。这种剧烈的短周期波动给营销增添了很多麻烦，事实上很多麻烦也是通过市场回暖得以解决。
营销有4P，首先是产品。但在我们习惯的语境中，说到房地产营销，我们主要是在谈价格、渠道和销售。大部分营销人的职责就是卖房子，并不会过多参与到拿地与产品设计的决策当中。在供不应求的时代，行业规模化扩张中，这种纵向分工的架构存在即为合理。当市场变化，当营销人在卖房子的环节绞尽脑汁之后，当营销创新变革的概念喧嚣过后，我们会愈发觉得营销竞争终究会回到原点——产品与服务本身。
产品性，本是房地产营销的基本常识。在易居之前，我曾创立过一个营销公司，名字叫“一度营销”，寓意是一个好的项目将水温烧到了99度，然后可以通过营销策划增加一度，让水沸腾，实现升华。宋家泰有句名言：地拿砸了，就一切都砸了。如果我们在一个人口流出的城市拿了大幅土地，或者在不具的地段里面粉贵过面包，甚至面包也烤糊了，后面的营销一定很被动。
然而正如韩寒电影里一句话说的“听过许多道理，却依然过不好这一生”。虽然我们都知道拿地、定产品关键，但依然出现了许多供需不匹配导致不好卖的项目。这里面即有市场的客观原因，也有很多我们开发商主观方面的问题。
个客观原因我称之为“时势所逼”。政府垄断土地供应，造成土地价格不断推高。政府不时还有一些奇特的政策，比如要求商业和的配比，曾经的7090等等。
第二个客观原因是中国房地产市场过多地受政府干预，有剧烈的短周期波动，简称为“时事难料”。中国楼市的波动简直就是拉长版的股市，理论上都希望做到高抛低吸，比如保利就是在2011年那个低谷吸纳了大量土地，从而实现了后面破千亿的弯道超车。但大部分人在实操中很象股市中的散户，喜欢高点，低点观望。在这一点上，政府卖地的经营节奏比大部分开发商做的好，市场冷清时政府基本不推地，开始复苏时政府会推出一些土地，吸引大量企业竞拍炒热人气，市场高潮时政府大量卖地，高位出货，和股市中的庄家手法如出一辙。这种剧烈的短周期波动给营销增添了很多麻烦，事实上很多麻烦也是通过市场回暖得以解决。